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【案例评析】开发商白白占用购房者资金的霸王条款无效
发布时间:2017-12-25| 浏览次数:

? ? ? 一、基本案情


? ? ? 原告述称,2010年年初,原告在《成都商报》上看到被告恒达欣丰置业有限公司(下称恒达公司)所开发“恒达辉煌天下”楼盘的广告。2010年3月,原告赴恒达辉煌天下楼盘参观,被告成都易驹不动产投资顾问有限公司(下称易驹公司)工作人员以恒达公司销售代理人名义介绍称楼盘环境很好,并根据在售楼现场展示的沙盘向原告强力推荐了最外侧的联排别墅,其再三向原告宣传和强调最外侧别墅虽然价格比内侧别墅高一些,但房后为绿地青草,无任何建筑遮挡,视野开阔,环境清幽,居住会非常舒适。原告也看到沙盘上明确显示最外侧别墅后面为绿地,这样在别墅的花园和卧室的景观和视野将会很好,适合度假和退休后养老居住,于是向被告确认最外侧别墅后面是否还会再修建筑物,被告销售人员再三保证不会再修建筑物了,后面就是生态绿地。


? ? ? 在被告销售人员的强力蛊惑下,虽然外侧房屋比内侧房屋价格更高,原告还是与被告签署了《商品房买卖合同》(下称《买卖合同》)。合同约定原告购买恒达辉煌天下545幢03号房屋,房屋类型为联排别墅,付款方式为按揭付款,交房时间为2012年6月30日。


? ? ? 但是,原告在约定交房日期去收房时发现,被告恒达公司在原告所购别墅后面竟然修建了大量高达32层的高层建筑,不但销售过程中再三强调的绿地化为泡影,而且高层建筑距原告购买房屋仅五米左右,原告无论在卧室抑或在后花园,均直面高层建筑的强烈压迫,严重影响原告所购房屋的采光、视野、通风与隐私等。被告所为将原告所购房屋的安居指数都降为负数,更不要说别墅的舒居了,原告因此拒绝收房。


? ? ? 原告在拒绝收房后与被告进行了长期交涉,恒达公司认识到自己虚假宣传的错误,同意原告退房。原告于2015年5月4日向恒达公司提交了情况说明,因开发商虚假宣传违背原告购房目的,申请解除合同;恒达公司于同日向眉山市彭山区房管局提交了解除合同并注销备案的情况说明。现《买卖合同》已解除,但被告拒不退还原告所交房款。


? ? ? 二、法律分析


? ? ? 《恒达辉煌天下商品房买卖合同补充协议》(下称《补充协议》)第17条有如下内容:双方无论何种原因解除合同或终止合同,合同及本协议所约定的退还购房款的期限应当从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日起计算。


? ? ?由此形成两种意见。一种意见认为《补充协议》第17条约定有效,尽管恒达公司存在虚假宣传或擅自变更规划等重大根本违约行为,但购房人仍只能向恒达公司主张自2015年5月13日(商品房买卖合同备案注销日)起的资金利息,无权向恒达公司主张自交款之日至备案注销日的资金利息。另一种意见认为,《补充协议》第17条约定无效,恒达公司应当支付自交款日至备案注销日的资金利息。


? ? ? 本文同意后一种意见,理由如下:


? ? ? (一)免除开发商自身责任,排除购房者主要权利,《补充协议》第17条应属无效

? ? ? ?2010年3月15日双方签订的《补充协议》第17条规定:“双方无论何种原因解除合同或终止合同的,买受人均应当在合同解除或终止后的10日内配合出卖人到相关房产管理部门办理解除所购商品房的备案登记手续,合同及本协议所约定的退还购房款的期限均应当从买受人配合出卖人到相关房产管理部门办理完毕解除所购商品房的备案登记手续之日起计算”。


? ? ? 本文认为,该条款系免除自身责任,排除对方主要权利的格式条款,根据合同法第40条规定,应属无效。理由如下:


? ? ? 首先,该协议条款系开发商恒达公司预先拟定、反复使用,购房者只能选择签或者不签,根本没有任何协商空间,故属格式条款无疑。


? ? ? 其次,如果这样的条款有效,则无论开发商一房多卖、隐抵(押)而卖、先卖后抵(押)、无证售房、逾期交房、逾期办证、房倒屋塌,它都可以不退钱!!!倘若购房人找它退款,它可以备案登记尚未解除为由拒绝退款。你若问它什么时候退,它说等备案登记解除后就退;你若问什么时候解除备案登记,它说不晓得,等通知。


? ? ? 从本案来看,原告2012年发现房屋实际情况与宣传明显不符就拒绝收房要求退款,但恒达公司拖了整整三年直到2015年才办理解除备案手续。如果按照二审判决思路认为第17条有效,那么将产生一个极其恶劣的后果:开发商可以无限期免费使用购房者资金直至其良心发现为止。这既违反了公平、诚信原则,也不符合所有商品(包括货币)皆有成本的市场经济原理。


? ? ? 最后,本案合同解除的根本原因在于恒达公司,其变更规划后未通知买受人,房屋实际状况与宣传情况明显不符。根据合同法第97条及司法解释,恒达公司不仅应当返还全部房款,还应当赔偿相关损失。原告要求恒达公司支付资金占用利息于法有据,理应支持。


? ? ? (二)资金占用利息应自实际付款之日起按银行同期同类贷款利率计算


? ? ? 1.资金占用利息应当按照同期同类贷款利率计算


? ? ? 《买卖合同》第9条“设计变更”条款中“经规划行政主管部门批准的规划变更、设计单位同意的建筑工程施工图设计文件的下列设计变更影响到买受人所购买商品房质量或使用功能的,出卖人应当在10日内书面通知买受人;买受人应当在通知送达之日起15日内作出书面答复;出卖人未在规定时间内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人已付房款,并按银行同期活期存款利率给付利息”等内容不能适用于本案。


? ? ? 首先,该条款由恒达公司预先打印,购房者根本无法提出协商;而且恒达公司竟采用比其他文字小一号的字体书写利息计算方法,根本谈不上履行合同法规定的提请注意义务,该格式条款应属无效。


? ? ? 最高人民法院在发布合同纠纷典型案例之“王磊诉抚顺乐活房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案[案号:(2014)抚中民一终字第379号]”时明确指出:“……购房合同系开发商事先拟定好的格式合同,在确定违约责任方面,购房者基本处于弱势地位,……导致购房者在受损失和获得赔偿方面无法达到平衡,在此情况下,不能简单机械适用双方签订合同中所约定的违约条款,而应综合考虑《中华人民共和国合同法》第114条第2款规定及《中华人民共和国民法通则》中有关公平原则的相关规定,才能更好地维护当事人的合法权益。”该案二审法院即认为合同约定开发商按银行存款利率支付违约利息对购房者显失公平,依法改判支持了购房者上诉请求。


? ? ? ?其次,对恒达公司而言,如果从银行贷款70万元使用5年须支付利息约23万余元,但如果占用买房者购房款5年却仅须支付区区1万余元利息(按活期存款利率计算),显然对千千万万购房者极度不公且助长开发商违约以牟取暴利。


? ? ? 最后,买卖合同第9条针对的是设计变更,本案并不存在设计变更情形,也不存在经规划行政主管部门批准的规划变更,故该条不能适用于本案。


? ? ? 2.资金占用利息应当自实际付款之日起计算


? ? ? 恒达公司违约造成商品房买卖合同解除,其没有任何权利白白占用购房者资金。故,根据合同法第97条、民法基本原则与基本法理,资金占用利息起算日期应为购房者交付购房款之日。


? ? ? 在成都万立豪投资管理有限公司与自贡市贡井红星标准件厂房屋买卖合同纠纷案[案号:(2015)川民终字第243号]中,成都市中级人民法院判决万立豪公司自实际收款之日起按照同期同档贷款基准利率向红星标准件厂支付资金占用利息;而四川省高级人民法院亦认可成都中院裁判思路,二审判决驳回万立豪公司上诉,维持一审判决。


? ? ? 综上,在商品房销售过程中,开发商处于绝对优势地位,其提供的格式条款免除自身责任,排除购房者基本权利,相关格式条款应确认无效。本案一审判决适用法律正确,应予维持;二审判决适用法律极度错误,应予撤销。


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